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Locaciones de inmuebles  ¿Cuáles son las normas impositivas que la rigen?

 Impuesto al Valor agregado

 Vamos a dividir las locaciones en tres grandes grupos, según se trate de :

 1. Locaciones destinadas exclusivamente a casa-habitación del inquilino:

Este tipo de locaciones, se encuentra exenta totalmente, independientemente del monto. Aquí no existe el famoso tope de $ 1500, cualquiera sea su monto, es exento de IVA.

Si el inquilino le da otro destino, no está exenta de IVA, por lo tanto, aquellas viviendas que sean alquiladas por una empresa con destino a la vivienda de uno de sus directivos, no se encuentra exenta dado que el locatario, no es el que la habita. Lo mismo ocurría si el inquilino la usa para consultorio, oficina u otro fin.

También se encuentran exentas las locaciones cuyos locatatarios sen entidades públicas o el Estado.

2. Inmuebles para conferencias, fiestas, reuniones y similares.

 En este caso, la locación se encuentra gravada, cualquiera sea el monto. Y se aplica el monto del 21 %.

 3. Restantes locaciones.

 Las restantes locaciones (por ej. locales, galpones, garages para estacionamientos,etc), no mencionadas en los puntos 1 y 2, también se encuentran exentas, pero en este caso sujeto a que el valor del alquiler, por unidad y locatario no supere los $ 1.500,- por período mensual. A estos efectos deberá adicionarse a dicho precio los montos que por cualquier concepto se estipulen como complemento del mismo prorrateados en los meses de duración del contrato. Entiendase mensual, al monto que surja de dividir el total del monto del contrato por la duración de meses del mismo; o sea el promedio mensual es más de $ 1500.

No constituyen complemento del alquiler los importes correspondientes a impuestos, expensas y gastos de mantenimiento y demás gastos que el inquilino tome a su cargo.

El importe mensual del alquiler gravado se determinará por unidad y por locatario. Por lo que:

Cuando un sujeto alquile 2 (dos) o más unidades a un mismo locatario, el importe a considerar será el que corresponda a cada una de las unidades alquiladas, siempre que tales unidades y el monto del alquiler de cada una de ellas sean independientemente identificables, según el respectivo contrato.

En caso de que distintas partes de una misma unidad sean alquiladas por diferentes locatarios, el importe a considerar será el que le corresponda a cada una de dichas partes.

Tratándose de unidades que sean utilizadas en forma no simultánea por distintos locatarios, el importe a considerar será el que le corresponda a cada locatario.

Conclusión establecemos: si poseo una o más locaciónes gravadas, debo inscribirme en IVA como responsable inscripto y obtener un CUIT asimismo debo facturar las locaciones a mi inquilino.  Si la cantidad de locaciones no superan de tres y el monto anual no excede de $ 72.000 puedo ser monotributista, y también deberé facturar las locaciones.

Si no poseo locaciones gravadas, pero son más de una, debo a los efectos de la facturación, inscribirme en AFIP y obtener CUIT y revistiría como IVA exento, haciendo facturas tipo C.

Impuesto a las Ganancias

Toda locación de inmuebles que supere los $ 7500 anuales, implica para su propietario, inscribirse en el impuesto a las Ganancias, y tributar por ello, salvo que, sea monotributista. Si además de la locación de inmuebles posee cualquier otra actividad, deberá tributar los montos de alquieres en el impuesto a las ganancias.

Retención de ganancias: Todo pago de alquiler superior a los $ 1200 mensuales, debe sufrir la retención de ganancias del 2 %. Por lo tanto Ud. recibiría un monto menor de su inquilino y un comprobante de retención, que lo deducirá del impuesto a las ganancias del año siguiente. Esto es habitual cuando se trata de locaciones con empresas o personas inscriptas en el IG. Obviamente resulta poco frecuente, cuando se trata de locaciones entre particulares, aunque técnicamente sería correcto realizarlo.

Conclusión: si no se obtienen ingresos superiores a los $ 7500 anuales por alquileres y no se poseen otros ingresos,(la jubiliación o los sueldos, se consideran ingresos gravados)  no deberían inscribirse en el Impuesto a las Ganancias.

Monotributo

Tal como se comentó, se puede ser monotribustista, si no se tienen más de tres locaciones o actividades y no se superan los $ 72.000 anuales de alquiler. Si se revista esta calidad, no hay que pagar ni facturar IVA ni tampoco pagar Ganancias. El monotribuista, no abona los $ 72 del componente previsional, o sea jubiliación y obra social.

Facturación

Todo alquiler, salvo que sea un único inmueble, y no supere los $ 1500, debe facturarse. Si se es monotributista, se emiten facturas C. Si se es inscripto factura A o B, y si se es IVA exento, recibo tipo C. Siempre hay que tener CUIT para facturar, y obviamente las facturas deben cumplir los requisitos establecidos por AFIP.

Autónomos

Por esta actividad no debe abonarse autónomos.

 Forma de pago

 Si seguimos la letra de la ley antievasión, los pagos superiores a $ 1000 deben efectuarse en forma bancaria, (cheque, deposito en cuenta, transferencia,etc)  a los efectos de computar el IVA y de ser deducibles en el impuesto a las ganancias.

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Contador Eduardo F. Vargas